Contratto di affitto, ti conviene leggerlo bene: in questi casi è nullo

Prima di firmare è bene valutare con attenzione ogni dettaglio inserito nel dettaglio di affitto, esistono infatti dei casi a cui in pochi pensano ma portano a renderlo nullo.

Trovare una casa che soddisfi appieno le proprie esigenze, anche economiche, non è mai semplice. A volte, infatti, è necessario cercare di ridurre almeno parzialmente le proprie aspettative se non si vuole correre il rischio di dover versare ogni mese una cifra altissima non sapendo se nel corso del tempo potranno emergere problemi.

Questo può valere in ogni caso, sia quando si ha la possibilità di comprare l’immobile e si stipula un mutuo, sia quando si è alle prese con un contratto d’affitto, che può contenere alcuni aspetti che potrebbero far storcere il naso almeno all’apparenza.

In situazioni simili sarebbe davvero fondamentale non agire in modo leggero se non si vuole andare incontro a sorprese poco gradevoli in corso d’opera. Il principio non è valido solo quando ci si riferisce a regole legate al buon vicinato, ma anche ad alcuni aspetti ben precisi che non tutti possono conoscere, ma che possono rendere addirittura il contratto nullo se non si presta la dovuta attenzione. È bene quindi sapere cosa prevede la legge a riguardo così da non farsi trovare impreparati.

Hai firmato il contratto di affitto? Occhio a quello che fai

Sottoscrivere un accordo comporta la necessità di valutarne ogni aspetto, sia quando si tratta di lavoro sia del contratto di affitto, visto che in quel caso si avrà a che fare con il proprietario per tutto il periodo in cui si resterà a vivere in quella casa. Farsi prendere dalla fretta è quindi assolutamente sbagliato, si potrebbe infatti arrivare a fare una scelta di cui ci si potrebbe pentire amaramente, per questo è fondamentale sapere come si debba agire quando si pensa di avere trovato una realtà che sembra essere soddisfacente.

È innanzitutto determinante che tutto sia regolarizzato in via scritta, come indicato dalla legge n. 431/1998, art. 1, comma 4, non basta concordare ogni aspetto a voce, se questo non avviene il contratto può essere considerato nullo. A questo si deve poi aggiungere un altro passo importante, ovvero registrare la scrittura privata presso l’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di un aspetto che non può che essere trascurato, ma che è stato disciplinato a livello normativo per cercare di ridurre una piaga che purtroppo è ancora diffusa nella nostra società, ovvero le proposte relative a un contratto di affitto in nero, che a volte vengono accettate per avere un canone mensile più basso.

Attenzione, però, si può parlare di nullità per mancata registrazione solo se l’accordo è stato stipulato dopo l’entrata in vigore della norma (1° gennaio 2005). Qualora questo passaggio non dovesse esserne fatto, ad andare incontro a conseguenze non è solo il proprietario, ma anche l’inquilino, per questo si dovrà fare presente tutto questo quando si è ancora in fase di trattativa. Si tratta di un’azione che rientra tra i casi di evasione, sia dell’imposta di registro, sia dell’Irpef sui canoni di locazione, di cui risponde solo il locatore.

Quando l’accordo risulta nullo il locatore potrebbe chiedere di lasciare libero prima di quanto deciso inizialmente. È comunque compito del locatore effettuare la registrazione entro un tempo massimo di 30 giorni dalla firma del contratto o, se precedente, dalla data di inizio della sua efficacia.

Se questo lasso di tempo non dovesse essere rispettato il conduttore può agire così da regolarizzare il rapporto.Si può comunque procedere anche oltre i 30 giorni, come indicato da una sentenza della Cassazione, attraverso quella che viene definita registrazione tardiva. In questo caso si può sanare l’affitto, oltre a dover versare le sanzioni e gli interessi per l’omessa registrazione.

La registrazione del contratto di affitto ha un costo, pari al 2% del canone annuo. Il primo anno si paga l’importo insieme alla registrazione, negli anni successivi si deve versare la cifra entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. In caso di proroga o cessione, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuale o del corrispettivo concordato per la cessione. Qualora ci fosse la risoluzione o la cessione dell’accordo senza corrispettivo, l’imposta si riduce a una tariffa fissa di 67 euro.