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sabato, 22 febbraio 2020

Le nullità di protezione nelle locazioni

 

 

Capita sovente che, per ragioni prevalentemente economiche, il proprietario di un immobile proponga al futuro inquilino di non sottoscrivere alcun contratto di locazione.

Quali sono le conseguenze civilistiche di una siffatta omissione?

Occorre distinguere e precisare in diritto, anche alla luce di una recente Pronuncia della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite e precisamente la Sentenza nr. 18241/2015 la quale statuisce quanto segue:

  • il contratto di locazione ad uso abitativo (fatte salve alcune specifiche eccezioni di legge) è un contratto che deve essere fatto per iscritto a pena di nullità ex art. 1, 4° co., L. 09/12/1998, n. 431;
  • detto contratto è fatto per iscritto se e solo se sia consacrato in un documento sottoscritto dalle parti, che rappresenti e descriva la volontà delle medesime in termini idonei ad integrare il contenuto minimo negoziale;
  • in presenza di un comportamento del locatore inteso a “imporre” a parte conduttrice un contratto non scritto, la nullità di cui all’art. 1, 4° co., L. 09/12/1998, n. 431 assume la caratteristica di “nullità di protezione” in favore del conduttore e, in quanto tale, non può essere rilevata dal locatore stesso;
  • nell’ipotesi appena formulata (e solo in essa), al conduttore, ex art. 13, 5° co., L. 431/1998, è data altresì azione di accertamento del contratto di locazione, con rideterminazione del canone  nei limiti legali e diritto al rimborso dell’eventuale eccedenza versata in corso di rapporto;
  • viceversa, in tutti i casi in cui la costituzione di un rapporto locatizio in via di mero fatto sia concordata tra le parti, e/o sia richiesta dallo stesso conduttore (e/o non emerga comprovato in giudizio il comportamento unilateralmente pretensivo del locatore sopra ricordato), la nullità segue il regime ordinario e il locatore potrà giovarsene, attivandosi per riottenere il rilascio dell’immobile occupato senza titolo, non trovando  per converso spazio l’azione di accertamento del contratto appena citata;

Tale distinzione e specificazione della Suprema Corte assume grande rilievo, aprendo la possibilità per il conduttore di vedersi riconosciuto coattivamente, per il tramite della pronuncia del Magistrato, un contratto di locazione a condizioni economiche segnatamente favorevoli, vincolante e sottoposto alla ordinaria normativa sulla durata del contratto e sulle eventuali successive possibilità di recesso anticipato del locatore, non sempre agevoli da seguire essendo le stesse subordinate a condizioni rigorose.

Pertanto, una maggiore attenzione e prudenza da parte dei proprietari che intendono cedere in locazione il proprio immobile è senz’altro consigliata ed auspicata, onde evitare problematiche senz’altro rilevanti e certamente sgradite, senza aggiungere le ulteriori ed autonome conseguenze fiscali e sanzionatorie previste dal nostro ordinamento Giuridico.

Avv. Bruno Redivo